Som det första nordiska mediet publicerade Kaupr på onsdagen en artikel om ett ambitiöst norskt fastighetsprojekt, ISON, som kommer att samla in 150 miljoner USD i nytt kapital genom så kallad tokenisering av fastigheter. Men frågorna är många.
Dessa är bland de frågor som Kaupr ställer: Var ligger fastigheterna i det som kallas ”Oslofjordprojektet”, vilken typ av projekt pratar vi om, vem står bakom som ägare av fastigheterna idag, var ligger fastigheterna, vem är utvecklaren, hur kommer projektet att marknadsföras och säljas?
Anders Dybvik, chef för det engelskregistrerade företaget Norwegian Holding Ltd, som står bakom utvecklingsprojektet, berättade för Kaupr att vi kommer att få alla våra frågor besvarade så snart de sista kommersiella bitarna har fallit på plats.
Kaupr är en nättidning som publicerar nyheter och producerar video och evenemang om framtidens internet och det framtida finansiella systemet, inklusive baserat på web3-teknik, kryptovalutor och digitala tillgångar. Vi är, såvitt vi vet, den enda oberoende publikationen i Norden som har detta som sitt primära fokusområde och som redigerad efter redaktörens affisch. Vi anser därför att vi har en skyldighet att informera både branschen själv, närliggande branscher som bank, finans och Fintech, kryptoinvesterare samt traditionella investerare och den bredare allmänheten, där det är naturligt.
Det har därför varit väldigt naturligt för oss att dyka in i det lanserade fastighetsprojektet och försöka hitta svar på frågor som vi ställt oss själva: Vad är detta projekt, var ligger fastigheterna, vem ligger bakom det och hur kommer projektet att marknadsföras och säljas? Anders Dybvik säger att de snart kommer att släppa mer information, och att det som publiceras som pressmeddelanden, webbsidor eller inlägg på sociala medier bara är förhandsinformation, utan att vara direktmarknadsföring eller sälja tokens. Dybvik försäkrar att Kaupr kommer att få fullständig information både om var fastigheterna är belägna, vem som är utvecklarna av projektet och om de mer kommersiella villkoren relaterade till försäljning av tokens. När alla bitar har fallit på plats.
Vi har också varit i kontakt med Frode van der Laak, grundare och tidigare CTO för Reltime, men som enligt honom själv nu arbetar på NTNU. Van der Laak betonar för Kaupr att Reltime är en ren teknikpartner och inte har något att göra med själva fastighetsprojektet eller dess kommersialisering till investerare. Reltime är dock avsändaren av pressmeddelandet som har skickats ut globalt.
För ordens skull återger vi de inledande punkterna i det utfärdade pressmeddelandet
Titel: ”ISON lanserar €150M Tokeniserad fastighetsinvestering i Norge med Reltime AI och Blockchain-teknik.” Ingress: ”Reltime, ledande inom Web3 och blockchain-teknik, samarbetar med Norwegian Holding Limiteds ISON-projekt för att få ett banbrytande fastighetsinitiativ på 150 miljoner euro till liv. Detta samarbete kommer att tokenisera fyra stora byggprojekt, vilket gör det möjligt för människor över hela världen att enkelt investera i fastigheter med högt värde. Det första är Oslofjordprojektet.
De kontaktpersoner som anges i pressmeddelandena, förutom Anders Dybvik, är VD Marlene Julo på Reltime och marknadschef Jay Smitten på ISON. Varken Julo eller Smitten har dock svarat på våra förfrågningar. Namnet Jay Smitten är inte heller en välkänd marknadsförare varken inom fastighets- eller tokeniseringsbranschen. Av vad vi lär oss är detta kryptojournalisten Julius Munkfunkel.
Enligt ett inlägg på X/Twitter före helgen har ”Oslofjordprojektet” nu lanserats som OsloFjord Marina: ”Vi har officiellt lanserat! Vi är glada att meddela att Big House nu är live! Dyk in i framtiden för fastighetsinvesteringar med vår innovativa, blockchain-drivna plattform.”
Men både OsloFjord Marinas Twitter-konto och motsvarande konton på Linkedin, Reddit och YouTube är helt nyskapade och saknar antingen innehåll eller har bara en handfull följare.
Så varför har Kaupr inte väntat på att publicera något förrän vi har fått svar på våra frågor? Bland annat för att de 150 miljoner euro som planeras samlas in är både ett stort belopp i sig och också är ett högt belopp inom den nya tokeniseringsbranschen. Vi har också noterat att pressmeddelandet har distribuerats globalt och även har reproducerats av ett antal digitala medier inom fastigheter och krypto. Naturligtvis är det också särskilt intressant för Kaupr att initiativtagarna bakom det är norska, att fastighetsprojektet ligger i Norge och att tekniken bakom det är utvecklad av ett norskt företag.
Vi betonar att projektet, trots de obesvarade frågorna, mycket väl kan vara 100% lagligt. Tokenbaserade fastighetsprojekt, till exempel, gör snabba framsteg i Europa, USA och Asien. Detta innebär att erbjuda kunder att köpa tillgångar i en underliggande tillgång, i detta fall fastigheter, genom köp av en digital tillgång, dvs en token. Tokenbaserade fastighetsprojekt ingår i det som nu kallas ”tokenisering av verkliga tillgångar (RWA). RWA kan vara många olika typer av tillgångar, både traditionella aktier, obligationer, ädelmetaller eller, som i detta fall, egendom. Ja, även stablecoins, som växer starkt internationellt, är en slags representation av en ”Real World Asset”, i detta fall en traditionell valuta som USD, EUR etc.
Den underliggande tekniken bakom tokeniserade RWA-projekt är baserad på blockchain, som enkelt kan beskrivas som en decentraliserad, webbaserad och global databas, öppet tillgänglig för alla via internet. Till skillnad från traditionella databaser, som styrs av ett centraliserat företag, är information och data om de offentliga blockkedjorna (det finns också privata blockkedjor) öppna och tillgängliga för andra. Detta gör att data kan vara ”interoperabla”, det vill säga att de kan flöda fritt och automatiskt mellan olika applikationer. Blockchain-tekniken är fortfarande ny, men i en snabb utveckling, till skillnad från de traditionella äldre system som traditionell bank och finans bygger på, och där kärntekniken kan vara både 40 och 50 år gammal.
Tokenisering utgör således en enormt stor affärsmöjlighet, men också ett hot mot traditionell bank, finans och traditionell finansiell teknik. Larry Fink, chef för världens största kapitalförvaltningsföretag, tror då också att i princip alla befintliga finansiella och investeringslösningar så småningom kommer att tokeniseras, och att tokenisering av finansiella tillgångar kan komma att bli en jätteindustri, på 10 ”biljoner dollar”(på norska: biljoner).
Så vad vet vi nu om ISON, Oslofjordprojektet och OsloFjord Marina? Enligt Anders Dybvik är Oslofjordprojektet ett utvecklings- och utvecklingsprojekt beläget vid Oslofjorden, som ligger vid Oslofjorden och som huvudsakligen kommer att bestå av lägenheter. På den nya hemsidan finns nu också flera illustrationer av de planerade lägenheterna.
Dybvik kommer dock ännu inte att säga var fastigheterna är belägna, vem som äger det idag eller vilken utvecklare som kommer att utveckla projektet. Dybvik säger att de håller på att sätta ihop de slutliga detaljerna i den kommersiella delen av tokenprojektet, och att Kaupr då kommer att få svar på våra frågor. Dybvik säger också att en video som publiceras på projektets webbplats inte är en video av själva projektet, utan en allmän video av norsk kustnatur, för att ge internationella investerare som inte vet så mycket om Norge en liten inblick i norsk natur och kustfastigheter.
Även om det inte finns några utsikter ännu, går den nya webbplatsen långt för att marknadsföra projektet. Under rubriken ”Garanterad värdefördubbling” står det, ”Varje token garanteras att fördubblas i värde inom tre år, direkt efter projektets slutförande.” Detta illustreras bland annat genom en graf över förväntad avkastning över tre år (se bild). Den ovannämnda illustrationsbilden har också en bildtext som anger 26,6% i årlig avkastning. Webbplatsens ansvarsfriskrivning säger: ”ISON garanterar inte investeringsresultat, resultat eller avkastning på kapital för någon investeringsmöjlighet som publiceras på denna webbplats.”
Hur hanteras då detta nya område juridiskt och skattemässigt? I Europa, inklusive i Schweiz och Luxemburg, underlättas nu många tokenbaserade fastighetsprojekt som är förankrade i MiFID, dvs. ”Markets in Financial Instruments Directive”. Detta är ett regelverk som först etablerades 2004, dvs. långt innan både kryptovalutor och tokenisering uppfanns. En viktig punkt i MiFID är att vissa typer av projekt endast kan marknadsföras mot professionella investerare med tillräckligt kapital eller kunskap.
Den nya förordningen för kryptovalutor MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation), som trädde i kraft i EU i juli, men där det ännu inte finns något förtydligande angående Norge från Finansinspektionen, kan gälla. Huruvida ett tokenbaserat fastighetsprojekt ska baseras på MiFID och/eller MiCA beror på hur projektet är strukturerat. Inom tokenbaserade fastighetsprojekt är det till exempel vanligt att slå samman fastigheterna själva i ett separat fastighetsbolag, och så knyta de erbjudna tokens till fastighetsbolaget, inte direkt till fastigheterna.
Vi kommer att uppdatera dessa webbplatser om ISON och OsloFjord Marina när vi får tillgång till ny information.
Som det första nordiska mediet publicerade Kaupr på onsdagen en artikel om ett ambitiöst norskt fastighetsprojekt, ISON, som kommer att samla in 150 miljoner USD i nytt kapital genom så kallad tokenisering av fastigheter. Men frågorna är många.
Dessa är bland de frågor som Kaupr ställer: Var ligger fastigheterna i det som kallas ”Oslofjordprojektet”, vilken typ av projekt pratar vi om, vem står bakom som ägare av fastigheterna idag, var ligger fastigheterna, vem är utvecklaren, hur kommer projektet att marknadsföras och säljas?
Anders Dybvik, chef för det engelskregistrerade företaget Norwegian Holding Ltd, som står bakom utvecklingsprojektet, berättade för Kaupr att vi kommer att få alla våra frågor besvarade så snart de sista kommersiella bitarna har fallit på plats.
Kaupr är en nättidning som publicerar nyheter och producerar video och evenemang om framtidens internet och det framtida finansiella systemet, inklusive baserat på web3-teknik, kryptovalutor och digitala tillgångar. Vi är, såvitt vi vet, den enda oberoende publikationen i Norden som har detta som sitt primära fokusområde och som redigerad efter redaktörens affisch. Vi anser därför att vi har en skyldighet att informera både branschen själv, närliggande branscher som bank, finans och Fintech, kryptoinvesterare samt traditionella investerare och den bredare allmänheten, där det är naturligt.
Det har därför varit väldigt naturligt för oss att dyka in i det lanserade fastighetsprojektet och försöka hitta svar på frågor som vi ställt oss själva: Vad är detta projekt, var ligger fastigheterna, vem ligger bakom det och hur kommer projektet att marknadsföras och säljas? Anders Dybvik säger att de snart kommer att släppa mer information, och att det som publiceras som pressmeddelanden, webbsidor eller inlägg på sociala medier bara är förhandsinformation, utan att vara direktmarknadsföring eller sälja tokens. Dybvik försäkrar att Kaupr kommer att få fullständig information både om var fastigheterna är belägna, vem som är utvecklarna av projektet och om de mer kommersiella villkoren relaterade till försäljning av tokens. När alla bitar har fallit på plats.
Vi har också varit i kontakt med Frode van der Laak, grundare och tidigare CTO för Reltime, men som enligt honom själv nu arbetar på NTNU. Van der Laak betonar för Kaupr att Reltime är en ren teknikpartner och inte har något att göra med själva fastighetsprojektet eller dess kommersialisering till investerare. Reltime är dock avsändaren av pressmeddelandet som har skickats ut globalt.
För ordens skull återger vi de inledande punkterna i det utfärdade pressmeddelandet
Titel: ”ISON lanserar €150M Tokeniserad fastighetsinvestering i Norge med Reltime AI och Blockchain-teknik.” Ingress: ”Reltime, ledande inom Web3 och blockchain-teknik, samarbetar med Norwegian Holding Limiteds ISON-projekt för att få ett banbrytande fastighetsinitiativ på 150 miljoner euro till liv. Detta samarbete kommer att tokenisera fyra stora byggprojekt, vilket gör det möjligt för människor över hela världen att enkelt investera i fastigheter med högt värde. Det första är Oslofjordprojektet.
De kontaktpersoner som anges i pressmeddelandena, förutom Anders Dybvik, är VD Marlene Julo på Reltime och marknadschef Jay Smitten på ISON. Varken Julo eller Smitten har dock svarat på våra förfrågningar. Namnet Jay Smitten är inte heller en välkänd marknadsförare varken inom fastighets- eller tokeniseringsbranschen. Av vad vi lär oss är detta kryptojournalisten Julius Munkfunkel.
Enligt ett inlägg på X/Twitter före helgen har ”Oslofjordprojektet” nu lanserats som OsloFjord Marina: ”Vi har officiellt lanserat! Vi är glada att meddela att Big House nu är live! Dyk in i framtiden för fastighetsinvesteringar med vår innovativa, blockchain-drivna plattform.”
Men både OsloFjord Marinas Twitter-konto och motsvarande konton på Linkedin, Reddit och YouTube är helt nyskapade och saknar antingen innehåll eller har bara en handfull följare.
Så varför har Kaupr inte väntat på att publicera något förrän vi har fått svar på våra frågor? Bland annat för att de 150 miljoner euro som planeras samlas in är både ett stort belopp i sig och också är ett högt belopp inom den nya tokeniseringsbranschen. Vi har också noterat att pressmeddelandet har distribuerats globalt och även har reproducerats av ett antal digitala medier inom fastigheter och krypto. Naturligtvis är det också särskilt intressant för Kaupr att initiativtagarna bakom det är norska, att fastighetsprojektet ligger i Norge och att tekniken bakom det är utvecklad av ett norskt företag.
Vi betonar att projektet, trots de obesvarade frågorna, mycket väl kan vara 100% lagligt. Tokenbaserade fastighetsprojekt, till exempel, gör snabba framsteg i Europa, USA och Asien. Detta innebär att erbjuda kunder att köpa tillgångar i en underliggande tillgång, i detta fall fastigheter, genom köp av en digital tillgång, dvs en token. Tokenbaserade fastighetsprojekt ingår i det som nu kallas ”tokenisering av verkliga tillgångar (RWA). RWA kan vara många olika typer av tillgångar, både traditionella aktier, obligationer, ädelmetaller eller, som i detta fall, egendom. Ja, även stablecoins, som växer starkt internationellt, är en slags representation av en ”Real World Asset”, i detta fall en traditionell valuta som USD, EUR etc.
Den underliggande tekniken bakom tokeniserade RWA-projekt är baserad på blockchain, som enkelt kan beskrivas som en decentraliserad, webbaserad och global databas, öppet tillgänglig för alla via internet. Till skillnad från traditionella databaser, som styrs av ett centraliserat företag, är information och data om de offentliga blockkedjorna (det finns också privata blockkedjor) öppna och tillgängliga för andra. Detta gör att data kan vara ”interoperabla”, det vill säga att de kan flöda fritt och automatiskt mellan olika applikationer. Blockchain-tekniken är fortfarande ny, men i en snabb utveckling, till skillnad från de traditionella äldre system som traditionell bank och finans bygger på, och där kärntekniken kan vara både 40 och 50 år gammal.
Tokenisering utgör således en enormt stor affärsmöjlighet, men också ett hot mot traditionell bank, finans och traditionell finansiell teknik. Larry Fink, chef för världens största kapitalförvaltningsföretag, tror då också att i princip alla befintliga finansiella och investeringslösningar så småningom kommer att tokeniseras, och att tokenisering av finansiella tillgångar kan komma att bli en jätteindustri, på 10 ”biljoner dollar”(på norska: biljoner).
Så vad vet vi nu om ISON, Oslofjordprojektet och OsloFjord Marina? Enligt Anders Dybvik är Oslofjordprojektet ett utvecklings- och utvecklingsprojekt beläget vid Oslofjorden, som ligger vid Oslofjorden och som huvudsakligen kommer att bestå av lägenheter. På den nya hemsidan finns nu också flera illustrationer av de planerade lägenheterna.
Dybvik kommer dock ännu inte att säga var fastigheterna är belägna, vem som äger det idag eller vilken utvecklare som kommer att utveckla projektet. Dybvik säger att de håller på att sätta ihop de slutliga detaljerna i den kommersiella delen av tokenprojektet, och att Kaupr då kommer att få svar på våra frågor. Dybvik säger också att en video som publiceras på projektets webbplats inte är en video av själva projektet, utan en allmän video av norsk kustnatur, för att ge internationella investerare som inte vet så mycket om Norge en liten inblick i norsk natur och kustfastigheter.
Även om det inte finns några utsikter ännu, går den nya webbplatsen långt för att marknadsföra projektet. Under rubriken ”Garanterad värdefördubbling” står det, ”Varje token garanteras att fördubblas i värde inom tre år, direkt efter projektets slutförande.” Detta illustreras bland annat genom en graf över förväntad avkastning över tre år (se bild). Den ovannämnda illustrationsbilden har också en bildtext som anger 26,6% i årlig avkastning. Webbplatsens ansvarsfriskrivning säger: ”ISON garanterar inte investeringsresultat, resultat eller avkastning på kapital för någon investeringsmöjlighet som publiceras på denna webbplats.”
Hur hanteras då detta nya område juridiskt och skattemässigt? I Europa, inklusive i Schweiz och Luxemburg, underlättas nu många tokenbaserade fastighetsprojekt som är förankrade i MiFID, dvs. ”Markets in Financial Instruments Directive”. Detta är ett regelverk som först etablerades 2004, dvs. långt innan både kryptovalutor och tokenisering uppfanns. En viktig punkt i MiFID är att vissa typer av projekt endast kan marknadsföras mot professionella investerare med tillräckligt kapital eller kunskap.
Den nya förordningen för kryptovalutor MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation), som trädde i kraft i EU i juli, men där det ännu inte finns något förtydligande angående Norge från Finansinspektionen, kan gälla. Huruvida ett tokenbaserat fastighetsprojekt ska baseras på MiFID och/eller MiCA beror på hur projektet är strukturerat. Inom tokenbaserade fastighetsprojekt är det till exempel vanligt att slå samman fastigheterna själva i ett separat fastighetsbolag, och så knyta de erbjudna tokens till fastighetsbolaget, inte direkt till fastigheterna.
Vi kommer att uppdatera dessa webbplatser om ISON och OsloFjord Marina när vi får tillgång till ny information.