Som det første nordiske mediet publiserte Kaupr onsdag en artikkel om et ambisiøst norsk eiendomsprosjekt, ISON, som skal hente inn 150 millioner USD i ny kapital gjennom såkalt tokenisering av eiendom. Men spørsmålene er mange.
Dette er blant spørsmålene som Kaupr stiller: Hvor ligger eiendommene i det som er omtalt som “Oslofjordprosjektet”, hva slags prosjekt snakker vi om, hvem står bak som eier av eiendommene i dag, hvor ligger eiendommene, hvem er utbygger, hvordan skal prosjektet markedsføres og selges?
Anders Dybvik, direktør i det engelsk-registrerte selskapet Norwegian Holding Ltd som står bak utviklingsprosjektet, sier til Kaupr at vi vil få svar på alle våre spørsmål, så snart de siste kommersielle brikkene er falt på plass.
Kaupr er en nettavis som publiserer nyheter og produserer video og events om fremtidens internett og fremtidens finanssystem, blant annet basert på web3-teknologi, kryptovalutaer og digitale eiendeler. Vi er såvidt vi vet den eneste uavhengige publikasjonen i Norden som har dette som sitt primære fokusområde og som er redigert etter Redaktørplakaten. Vi anser derfor at vi har en plikt til å informere både industrien selv, nærliggende bransje som bank, finans og Fintech, kryptoinvestorer såvel som tradisjonelle investorer og en større allmenhet, der det er naturlig.
Det har derfor vært svært naturlig for oss å dykke inn i det lanserte eiendomsprosjektet, og søke å finne svar på spørsmål som vi har stilt oss: Hva er dette prosjektet, hvor ligger eiendommene, hvem står bak og hvordan skal prosjektet markedsføres og selges? Anders Dybvik sier at de snarlig vil offentliggjøre mer informasjon, og at det som er publisert som pressemeldinger, nettsider eller sosiale medieposter kun er forhåndsinformasjon, uten å være direkte markedsføring eller salg av tokens. Dybvik forsikrer at Kaupr skal få full informasjon både om hvor eiendommene ligger, hvem som er utviklerne av prosjektet, og om de mer kommersielle betingelsene knyttet til salg av tokens. Når alle brikker har falt på plass.
Vi har også vært i kontakt med Frode van der Laak, som er founder og tidligere CTO i Reltime, men som ifølge han selv nå jobber i NTNU. van der Laak understreker overfor Kaupr at Reltime er en ren teknologipartner og ikke har noe med selve eiendomsprosjektet eller kommersialiseringen overfor investorer å gjøre. Reltime er imidlertid avsender av pressemeldingen som er sendt ut globalt.
For ordens skyld gjengir vi de innledende punktene i den utsendte pressemeldingen
Tittel: “ISON Launches €150M Tokenized Real Estate Investment in Norway with Reltime AI and Blockchain Technology.” Ingress: “Reltime, a leader in Web3 and blockchain technology, is partnering with Norwegian Holding Limited's ISON project to bring a groundbreaking €150 million real estate initiative to life. This collaboration will tokenize four major construction projects, allowing people worldwide to invest in high-value real estate easily. First is the Oslofjord Project.”
De oppgitte kontaktpersonene i pressemeldingene, utenom Anders Dybvik, er CEO Marlene Julo i Reltime og Vice president of Marketing Jay Smitten i ISON. Verken Julo eller Smitten har imidlertid besvart våre henvendelser. Navnet Jay Smitten er heller ikke noen kjent markedsfører verken innenfor eiendoms- eller tokeniseringsindustrien. Etter hva vi erfarer er dette kryptojournalisten Julius Munkfunkel.
Ifølge en post på X / Twitter før helgen er “Oslofjord-prosjektett” nå lansert som OsloFjord Marina: “We Have Officially Launched! We're thrilled to announce that Ison House is now live! Dive into the future of real estate investing with our innovative, blockchain-powered platform.”
Men både OsloFjord Marina sin konto på Twitter, og tilsvarende kontoer på Linkedin, Reddit og YouTube er helt nyopprettede og mangler enten innhold eller har kun fått en håndfull følgere.
Hvorfor har så Kaupr ikke ventet med å publisere noe inntil vi har fått svar på våre spørsmål? Blant annet fordi 150 millioner Euro, som etter planen skal hentes inn både er et stort beløp i seg selv og også er et høyt beløp innenfor den ferske tokeniseringsindustrien. Vi har også registrert at pressemeldingen er distribuert globalt og også blitt gjengikk av en rekke digitale medier innenfor eiendom og krypto. Det er selvsagt også ekstra interessant for Kaupr at initiativtakerne bak er norske, at eiendomsprosjektet ligger i Norge og at teknologien bak er utviklet av et norsk selskap.
Vi understreker at prosjektet, til tross for de ubesvarte spørsmålene, godt kan være 100% legalt. Tokenbaserte eiendomsprosjekter er eksempelvis på rask fremmarsj både i Europa, USA og Asia. Dette innebærer at man tilbyr kunder å kjøpe eiendeler i et underliggende aktiva, i dette tilfellet eiendom, gjennom å kjøpe et digitalt asset, dvs. en token. Tokenbaserte eiendomsprosjekter inngår i det som nå omtales som “tokenisering av Real World Assets (RWA). RWA kan være mange ulike typer aktiva, både tradisjonelle aksjer, obligasjoner, edle metaller eller, som i dette tilfellet eiendom. Ja også stablecoins, som vokser sterkt internasjonalt, er en slags representasjon av en “Real World Asset”, i dette tilfelle en tradisjonell valuta som USD, EUR etc.
Den underliggende teknologien bak tokeniserte RWA-prosjekter er basert på blokkjeden, som enkelt kan beskrives som en desentral, nettbasert og global database, åpent tilgjengelig for alle via internett. Til forskjell fra tradisjonelle databaser, som kontrolleres av et sentralisert selskap, er informasjon og data på de offentlige blokkjedene (det finnes også private blokkjeder) åpne og tilgjengelige for andre. Dette gjør at dataene er “interoperable”, dvs. de kan flyte fritt og automatisk mellom ulike applikasjoner. Blokkjedeteknologien er fortsatt ny, men i en rivende utvikling, til forskjell fra de tradisjonelle legacy.systemene som tradisjonell bank og finans bygger på, og hvor kjerneteknologien kan være både 40 og 50 år gammel.
Tokenisering utgjør dermed en enormt stor forretningsmulighet, men også en trussel for tradisjonell bank, finans og tradisjonell finansteknologi. Larry Fink, lederen for verdens største kapitalforvalterselskap, mener da også at i prinsippet alle eksisterende finans- og investeringsløsninger med tiden vil bli tokenisert, og at tokenisering av finansielle eiendeler kan komme til å bli en gigantindustri, på 10 “trillions of dollars” (på norsk: billioner).
Hva vet vi så nå om ISON, Oslofjord-prosjektet og OsloFjord Marina? Ifølge Anders Dybvik er Oslofjord-prosjektet et utviklings- og utbyggingsprosjekt som ligger ved Oslofjorden, som ligger ved Oslofjorden og som hovedsakelig vil bestå av leiligheter. På den nye nettsiden foreligger det nå også flere illustrasjoner over de planlagte leilighetene.
Dybvik vil imidlertid ennå ikke fortelle hvor eiendommene ligger, hvem som står som eier i dag eller hvilken utbygger som skal utvikle prosjektet. Dybvik forteller at de er i ferd med å sette sammen de siste detaljene i den kommersielle delen av tokenprosjektet, og at Kaupr da vil få svar på våre spørsmål. Dybvik forteller også at en video som er publisert på prosjektets nettside, ikke er en video av selve prosjektet, men en generell video av norsk kystnatur, for å gi internasjonale investorer som ikke vet så mye om Norge et lite innblikk i norsk natur og kysteiendommer.
Selv om det ennå ikke foreligger noe prospekt, så går imidlertid den nye nettsiden langt i å markedsføre prosjektet. Under overskriften “Guaranteed Value Doubling” heter det blant annet: “Each token is guaranteed to double in value within three years, right after the project's completion.” Dette er illustrert blant annet gjennom en graf over forventet avkastning over tre år (se bilde). Det nevnte illustrasjonsbildet har også en billedtekst som indikerer 26,6% i årlig avkastning. I nettstedets disclaimer heter det likevel: “ISON does not guarantee any investment performance, outcomes, or return of capital for any investment opportunity posted on this site.”
Hvordan håndteres så dette nye området juridisk og skattemessig? I Europa, blant annet i Sveits og Luxembourg, tilrettelegges det nå mange tokenbaserte eiendomsprosjekter forankret i MiFID dvs. “Markets in Financial Instruments Directive”. Dette er et regelverk som første gang ble etablert i 2004, dvs. lenge før både kryptovalutaer og tokenisering ble funnet opp. Et hovedpoeng ved MiFID er at noen type prosjekter kun kan markedsføres mot profesjonelle investorer med tilstrekkelig kapital eller kunnskap.
Også det nye regelverket for krrypitovalutataer MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation), som trådte i kraft i EU i uli, men hvor det ennå ikke foreligger noen avklaring hva gjelder Norge fra Finanstilsynet, kan komme til anvendelse. Hvorvidt et tokenbasert eiendomsprosjekt bør baseres på MiFID og/eller MiCA, vil avhenge av hvordan prosjektet er strukturert. Innenfor tokenbaserte eiendomsprosjekter er det for eksempel vanlig å samle selve eiendommene i et eget eiendomsselskap, og så knytte de tilbudte tokens til eiendomsselskapet, ikke til eiendommene direkte.
Vi vil oppdatere disse nettsidene om ISON og OsloFjord Marina etterhvert som vi får tilgang til ny informasjon.
Som det første nordiske mediet publiserte Kaupr onsdag en artikkel om et ambisiøst norsk eiendomsprosjekt, ISON, som skal hente inn 150 millioner USD i ny kapital gjennom såkalt tokenisering av eiendom. Men spørsmålene er mange.
Dette er blant spørsmålene som Kaupr stiller: Hvor ligger eiendommene i det som er omtalt som “Oslofjordprosjektet”, hva slags prosjekt snakker vi om, hvem står bak som eier av eiendommene i dag, hvor ligger eiendommene, hvem er utbygger, hvordan skal prosjektet markedsføres og selges?
Anders Dybvik, direktør i det engelsk-registrerte selskapet Norwegian Holding Ltd som står bak utviklingsprosjektet, sier til Kaupr at vi vil få svar på alle våre spørsmål, så snart de siste kommersielle brikkene er falt på plass.
Kaupr er en nettavis som publiserer nyheter og produserer video og events om fremtidens internett og fremtidens finanssystem, blant annet basert på web3-teknologi, kryptovalutaer og digitale eiendeler. Vi er såvidt vi vet den eneste uavhengige publikasjonen i Norden som har dette som sitt primære fokusområde og som er redigert etter Redaktørplakaten. Vi anser derfor at vi har en plikt til å informere både industrien selv, nærliggende bransje som bank, finans og Fintech, kryptoinvestorer såvel som tradisjonelle investorer og en større allmenhet, der det er naturlig.
Det har derfor vært svært naturlig for oss å dykke inn i det lanserte eiendomsprosjektet, og søke å finne svar på spørsmål som vi har stilt oss: Hva er dette prosjektet, hvor ligger eiendommene, hvem står bak og hvordan skal prosjektet markedsføres og selges? Anders Dybvik sier at de snarlig vil offentliggjøre mer informasjon, og at det som er publisert som pressemeldinger, nettsider eller sosiale medieposter kun er forhåndsinformasjon, uten å være direkte markedsføring eller salg av tokens. Dybvik forsikrer at Kaupr skal få full informasjon både om hvor eiendommene ligger, hvem som er utviklerne av prosjektet, og om de mer kommersielle betingelsene knyttet til salg av tokens. Når alle brikker har falt på plass.
Vi har også vært i kontakt med Frode van der Laak, som er founder og tidligere CTO i Reltime, men som ifølge han selv nå jobber i NTNU. van der Laak understreker overfor Kaupr at Reltime er en ren teknologipartner og ikke har noe med selve eiendomsprosjektet eller kommersialiseringen overfor investorer å gjøre. Reltime er imidlertid avsender av pressemeldingen som er sendt ut globalt.
For ordens skyld gjengir vi de innledende punktene i den utsendte pressemeldingen
Tittel: “ISON Launches €150M Tokenized Real Estate Investment in Norway with Reltime AI and Blockchain Technology.” Ingress: “Reltime, a leader in Web3 and blockchain technology, is partnering with Norwegian Holding Limited's ISON project to bring a groundbreaking €150 million real estate initiative to life. This collaboration will tokenize four major construction projects, allowing people worldwide to invest in high-value real estate easily. First is the Oslofjord Project.”
De oppgitte kontaktpersonene i pressemeldingene, utenom Anders Dybvik, er CEO Marlene Julo i Reltime og Vice president of Marketing Jay Smitten i ISON. Verken Julo eller Smitten har imidlertid besvart våre henvendelser. Navnet Jay Smitten er heller ikke noen kjent markedsfører verken innenfor eiendoms- eller tokeniseringsindustrien. Etter hva vi erfarer er dette kryptojournalisten Julius Munkfunkel.
Ifølge en post på X / Twitter før helgen er “Oslofjord-prosjektett” nå lansert som OsloFjord Marina: “We Have Officially Launched! We're thrilled to announce that Ison House is now live! Dive into the future of real estate investing with our innovative, blockchain-powered platform.”
Men både OsloFjord Marina sin konto på Twitter, og tilsvarende kontoer på Linkedin, Reddit og YouTube er helt nyopprettede og mangler enten innhold eller har kun fått en håndfull følgere.
Hvorfor har så Kaupr ikke ventet med å publisere noe inntil vi har fått svar på våre spørsmål? Blant annet fordi 150 millioner Euro, som etter planen skal hentes inn både er et stort beløp i seg selv og også er et høyt beløp innenfor den ferske tokeniseringsindustrien. Vi har også registrert at pressemeldingen er distribuert globalt og også blitt gjengikk av en rekke digitale medier innenfor eiendom og krypto. Det er selvsagt også ekstra interessant for Kaupr at initiativtakerne bak er norske, at eiendomsprosjektet ligger i Norge og at teknologien bak er utviklet av et norsk selskap.
Vi understreker at prosjektet, til tross for de ubesvarte spørsmålene, godt kan være 100% legalt. Tokenbaserte eiendomsprosjekter er eksempelvis på rask fremmarsj både i Europa, USA og Asia. Dette innebærer at man tilbyr kunder å kjøpe eiendeler i et underliggende aktiva, i dette tilfellet eiendom, gjennom å kjøpe et digitalt asset, dvs. en token. Tokenbaserte eiendomsprosjekter inngår i det som nå omtales som “tokenisering av Real World Assets (RWA). RWA kan være mange ulike typer aktiva, både tradisjonelle aksjer, obligasjoner, edle metaller eller, som i dette tilfellet eiendom. Ja også stablecoins, som vokser sterkt internasjonalt, er en slags representasjon av en “Real World Asset”, i dette tilfelle en tradisjonell valuta som USD, EUR etc.
Den underliggende teknologien bak tokeniserte RWA-prosjekter er basert på blokkjeden, som enkelt kan beskrives som en desentral, nettbasert og global database, åpent tilgjengelig for alle via internett. Til forskjell fra tradisjonelle databaser, som kontrolleres av et sentralisert selskap, er informasjon og data på de offentlige blokkjedene (det finnes også private blokkjeder) åpne og tilgjengelige for andre. Dette gjør at dataene er “interoperable”, dvs. de kan flyte fritt og automatisk mellom ulike applikasjoner. Blokkjedeteknologien er fortsatt ny, men i en rivende utvikling, til forskjell fra de tradisjonelle legacy.systemene som tradisjonell bank og finans bygger på, og hvor kjerneteknologien kan være både 40 og 50 år gammel.
Tokenisering utgjør dermed en enormt stor forretningsmulighet, men også en trussel for tradisjonell bank, finans og tradisjonell finansteknologi. Larry Fink, lederen for verdens største kapitalforvalterselskap, mener da også at i prinsippet alle eksisterende finans- og investeringsløsninger med tiden vil bli tokenisert, og at tokenisering av finansielle eiendeler kan komme til å bli en gigantindustri, på 10 “trillions of dollars” (på norsk: billioner).
Hva vet vi så nå om ISON, Oslofjord-prosjektet og OsloFjord Marina? Ifølge Anders Dybvik er Oslofjord-prosjektet et utviklings- og utbyggingsprosjekt som ligger ved Oslofjorden, som ligger ved Oslofjorden og som hovedsakelig vil bestå av leiligheter. På den nye nettsiden foreligger det nå også flere illustrasjoner over de planlagte leilighetene.
Dybvik vil imidlertid ennå ikke fortelle hvor eiendommene ligger, hvem som står som eier i dag eller hvilken utbygger som skal utvikle prosjektet. Dybvik forteller at de er i ferd med å sette sammen de siste detaljene i den kommersielle delen av tokenprosjektet, og at Kaupr da vil få svar på våre spørsmål. Dybvik forteller også at en video som er publisert på prosjektets nettside, ikke er en video av selve prosjektet, men en generell video av norsk kystnatur, for å gi internasjonale investorer som ikke vet så mye om Norge et lite innblikk i norsk natur og kysteiendommer.
Selv om det ennå ikke foreligger noe prospekt, så går imidlertid den nye nettsiden langt i å markedsføre prosjektet. Under overskriften “Guaranteed Value Doubling” heter det blant annet: “Each token is guaranteed to double in value within three years, right after the project's completion.” Dette er illustrert blant annet gjennom en graf over forventet avkastning over tre år (se bilde). Det nevnte illustrasjonsbildet har også en billedtekst som indikerer 26,6% i årlig avkastning. I nettstedets disclaimer heter det likevel: “ISON does not guarantee any investment performance, outcomes, or return of capital for any investment opportunity posted on this site.”
Hvordan håndteres så dette nye området juridisk og skattemessig? I Europa, blant annet i Sveits og Luxembourg, tilrettelegges det nå mange tokenbaserte eiendomsprosjekter forankret i MiFID dvs. “Markets in Financial Instruments Directive”. Dette er et regelverk som første gang ble etablert i 2004, dvs. lenge før både kryptovalutaer og tokenisering ble funnet opp. Et hovedpoeng ved MiFID er at noen type prosjekter kun kan markedsføres mot profesjonelle investorer med tilstrekkelig kapital eller kunnskap.
Også det nye regelverket for krrypitovalutataer MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation), som trådte i kraft i EU i uli, men hvor det ennå ikke foreligger noen avklaring hva gjelder Norge fra Finanstilsynet, kan komme til anvendelse. Hvorvidt et tokenbasert eiendomsprosjekt bør baseres på MiFID og/eller MiCA, vil avhenge av hvordan prosjektet er strukturert. Innenfor tokenbaserte eiendomsprosjekter er det for eksempel vanlig å samle selve eiendommene i et eget eiendomsselskap, og så knytte de tilbudte tokens til eiendomsselskapet, ikke til eiendommene direkte.
Vi vil oppdatere disse nettsidene om ISON og OsloFjord Marina etterhvert som vi får tilgang til ny informasjon.